Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость

Недвижимость за рубежом, недвижимость в Европе и на европейских курортах. Категории покупателей и возможные спекулятивные тенденции отдельных рынков.

Недвижимость за рубежом, в частности в недвижимость в Европе и на европейских курортах пользуется среди россиян стабильным спросом. Количество агентств, предлагающих европейскую недвижимость, а также фирм застройщиков с каждым годом возрастает. С чем это связано, понять несложно. Во-первых, с экономической нестабильностью в России, во-вторых, с возрастающим спросом на недвижимость за рубежом. Специалисты рынка зарубежной недвижимости (аналитики и риэлторы) выделяют три основные категории покупателей:

Недвижимость для отдыха

инвестиции в недвижимость (коммерческая эксплуатация или перепродажа, иногда и то, и другое вместе). В любом случае данная категория покупателей преследует преимущественно не цель отдыха, а цель получения прибыли от инвестиций в недвижимость

недвижимость для проживания и работы (как правило, покупают люди, имеющие в Европе вид на жительство или постоянное место жительства, разрешение на работу или учебу – по нашим наблюдениям данная категория покупателей недвижимости в Европе – самая немногочисленная)

В данном обзоре мы кратко остановимся на всех трех категориях, при этом наиболее подробно акцентируем вопросы: инвестиции в недвижимость и спекуляции на рынках недвижимости стран Восточной Европы.

Инвесторы в зарубежную недвижимость предпочитают вкладывать деньги в наиболее ликвидные объекты с устойчивой или скачкообразной (спекулятивной) тенденцией роста цен. Таким требованиям отвечает недвижимость в столицах и крупных городах Европы, а также недвижимость перовой линии моря (для стран, имеющих выход к морю). Объясняется это просто. Такая недвижимость наиболее ликвидная: ее проще продать (при необходимости) за обозримо короткие промежутки времени и проще сдать в аренду. При этом недвижимость стран Восточной Европы, которые находятся в стадии вступления в ЕС (Румыния, Болгария) или планируют это вступление в обозримо короткие сроки (Хорватия, Черногория) может иметь тенденцию спекулятивного роста. Полная окупаемость (удвоение капитала) при условии правильных вложений может произойти за три года! Это означает, что, купив недвижимость в указанных странах, скажем за 100 000 EURO, есть вероятность продать эту недвижимость через пару лет по цене 150 000 EURO, получив значительный прирост капитала. Недвижимость за рубежом позволяет четко планировать свои доходы. Это касается также инвестиций в строительство. При этом следует ради справедливости отметить, что такие игры на европейских рынках со скачкообразными ценами, могут иметь место только в Восточной Европе.

В Западной Европе спекуляции с недвижимостью не приветствуются. К примеру, во Франции в случае продажи квартиры в течение года после приобретения нужно заплатить треть ее стоимости в качестве налога. Каждый следующий год несколько снижает эту сумму. В Турции подобный сбор составляет 25% стоимости недвижимости, в Германии - колеблется в размере от 10 до 15%. В других странах, например в Хорватии, Болгарии, Испании, подобные «штрафные налоги» не предусмотрены. Наиболее жестко пресекает спекуляции на рынке недвижимости законодательство Франции.

В заключение два слова о вложении средств в недостроенные объекты или объекты в стадии строительства. Очень важно выбрать строительную компанию (так называемого застройщика), которая давно на рынке и имеет устойчивую репутацию. Например, в Англии продажа таких объектов носит исключительно рекламный характер (если на стадии строительства половина квартир многоквартирного дома продано, то это показатель ликвидности недвижимости), то есть не преследуется цель финансирования строительства. В других странах, например, в Черногории, покупка таких объектов может привести к большим разочарованиям или даже убыткам, потому что некоторые недобросовестные компании финансируют строительство из этих средств, что может привести к несвоевременной сдаче таких объектов в эксплуатацию. Более того, на некоторых неустойчивых рынках со спекулятивными тенденциями возможно присутствие небольших и малоизвестных строительных компаний, которые за время строительства могут продать квартиру два-три раза, а потом, получив мошенническую прибыль, свернуть хозяйственную деятельность и исчезнуть в неизвестном направлении. При этом их строительная лицензия может быть получена на абсолютно легитимных основаниях с соблюдением всех требований.

Выводы: покупка недвижимости в Европе, причем это относится ко всем видам недвижимости, является надежным вложением средств и гарантией сохранности Ваших инвестиций. Что касается серьезных капиталовложений, особенно тех, которые обещают значительные прибыли и быструю окупаемость, то их нужно делать, прибегая к услугам профессионалов (аналитиков рынка европейской недвижимости), способных ориентироваться в тенденциях этого рынка и оказать качественный юридический сервис по покупке и продаже объектов. Купля-продажа недвижимости в Европе производится исключительно через юридическую или риелторскую компанию, сопровождающую процесс.