Покупка квартиры в ипотеку: целесообразность, основные условия

Для большинства граждан покупка жилья является разовым мероприятием. Поэтому многим трудно определить критерии выбора объекта и рассчитать целесообразность совершения сделки в кредит.

Целесообразность

Прежде чем решиться на приобретения жилья стоит разобраться в целях и особенностях этой покупки. Это определит выбор объекта и детали сделки.

• Цели: использование для проживания или инвестиция средств.
• Инвестиция: долгосрочная; заработок на аренде; заработок на перепродаже.
• Вид жилья: квартира, апартаменты и т. д.
• На свои средства или в кредит.
• Первичное или вторичное жилье (новое или подержанное).

Сравнение условий аренды и ипотеки

Целесообразность использования кредита определяется целью приобретения недвижимости. Так, в случае использования его в качестве жилья для многих этот вопрос не так важен. Тем не менее рекомендуется использовать такой критерий, как ежемесячный остаток после расчетов по ипотеке. Минимальным значением называют 2 прожиточных минимума.

Прочие условия

Многие озабочены вопросом выбора банка для кредитования. Однако в этом смысле данный фактор не актуален. Даже в случае закрытия банка долг перейдет в Агентство страхования вкладов и оттуда – в другой банк, которому клиент будет выплачивать его на первоначальных условиях.

Условия ипотеки подразумевают несколько видов страхования.

• Страховка конструктива. Используется на вторичном рынке и обеспечивает погашение ипотеки страховщиком в случае гибели объекта.
• Страховка титула. Обеспечивает компенсацию в случае потери клиентом права собственности. Также актуальна для вторичного рынка. Так, для часто перепродаваемой недвижимости возможно появление неучтенных собственников. Они могут отсудить ее у текущего владельца, оставив его с ипотекой.
• Страховка жизни. Используется на первичном рынке ввиду невозможности страхования еще не существующего объекта. Таким образом, процентная ставка связывается с наличием страховки жизни и здоровья. Эта услуга добровольна, но сказывается на размере ставки: со страховкой она равна 9,5% годовых, без нее - 10,5%. Рентабельность определяется сроком кредитования. Так, в случае быстрого погашения займа в такой страховке нет смысла. Для длительной ипотеки дополнительные проценты составят весьма значительную сумму, поэтому выгоднее застраховаться.

Процентная ставка определяется несколькими факторами.

• Тип жилья (первичное, вторичное, квартира, апартаменты и т. д.).
• Банковский статус клиента (кредитная история, наличие карт и вкладов).
• Размер первоначального взноса. Чем больше взнос, тем меньше риск банка, поэтому ниже ставка.
• Срок кредита. Ставка обратно пропорционально связана с длительностью ипотеки.

Изменение ипотечной ставки в 2006-2014 гг.

Существует две точки зрения на последний фактор. На основе отмеченной выше закономерности выгоднее выплатить средства как можно скорее. К тому же ипотека в любом случае означает выплату значительно большей суммы, чем исходная стоимость недвижимости. Поэтому, чтобы сократить период выплат, многие стремятся вернуть кредит как можно скорее. С другой стороны, существует противоположное мнение. Оно основано на том, что обычно ипотека подразумевает выплату одинаковых платежей. С течением времени они обесцениваются инфляцией. С этой точки зрения более выгодно брать наоборот длительные займы.