|
В разгар дачного сезона многие из нас задумываются о приобретении загородного дома с земельным участком. Одни любят проводить на свежем воздухе выходные, другие - готовы переехать за город совсем. Но не каждый знает о том, что для приобретение хорошего земельного участка недостаточно только желания и необходимых материальных средств.
Подводные камни
Привлекательность земельных участков зависит от многих факторов. Это и окружающая местность (наличие живописных уголков, озер, рек или леса), и размеры (чтобы хватило на строительство дома с шикарным садом), и удалённость от города, и наличие скидок. Естественно, когда находишь вариант, который соединяет в себе все эти положительные моменты, хочется наплевать на детали и оформить сделку купли-продажи. Ведь вот же — мечта рядом, чего больше?! Но такая поспешность может обернуться неприятными сюрпризами уже после подписания всех документов. К сожалению, в большом потоке весьма интересных и заманчивых по стоимости предложений, поступающих на рынок, бывают и такие, которые оказываются очень рискованными для покупателя.
Вы можете потратиться на абсолютно непригодный и бесперспективный земельный участок, на котором никогда нельзя будет строить или располагать коммуникации. Чтобы свести риски к минимуму, надо знать хотя бы основные особенности сделок с землёй.
Законодательная база
Сделки купли-продажи земельных участков, как и любые другие сделки купли-продажи недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации (ст. ст. 131, 551, 609 Гражданского кодекса (далее - ГК), ст. 25 Земельного кодекса (далее ЗК)).
Для того, чтобы стать предметом сделки, земля должна быть представлена в качестве объекта гражданского права и оформлена как объект недвижимости, что возможно только путем формирования земельного участка (ст. ст. 129, 130 ГК). Понятие «объект недвижимости» дано в Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и представляет собой однозначно идентифицируемый объект, имеющий конкретно определенные технические характеристики, точное указание местоположения, включая определение территориальных границ, полное описание правообладателя и полученных им прав на земельный участок в порядке, установленном земельным законодательством.
Несмотря на то, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК), в части оформления непосредственно самого земельного участка необходимо руководствоваться именно требованиями Земельного кодекса. При этом следует иметь в виду, что многие положения ЗК имеют отсылку к градостроительной, землеустроительной и проектной документации, как например, о нормах предоставления земельных участков (п. 3 ст. 33 ЗК); об условиях приобретения права частной собственности на участки, которые находятся в государственной собственности (ст. 36 ЗК).
Само формирование земельных участков как индивидуально обособленных объектов осуществляется в процессе кадастровых работ.
Земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, могут выступать в качестве отдельных объектов купли-продажи только в случаях, когда они принадлежат разным собственникам.
Нет ли зданий, сооружений на участке
При совершении сделки купли продажи земельного участка нужно иметь в виду, что согласно пункту 1 ст. 35 ЗК, пункту 3 ст. 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с указанным, покупатель здания (строения, сооружения) вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, который занят недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение, сооружение). Также собственник здания или сооружения может установить сервитут.
Целевое использование земельных участковПо закону участок, который вы покупаете для будущего загородного дома, должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешением на индивидуальное жилищное строительство или принадлежать к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешением на дачное строительство. В любом ином случае все ваши действия по строительству жилья, подсобных помещений будут считаться незаконными. Вам придется столкнуться с множеством неприятностей, таких как: административные штрафы, судебные тяжбы, снос построек за свой счет, и самое страшное – это изъятие земельного участка, к которому вы так упорно шли. Поэтому не поддавайтесь на уговоры продавца земли сельскохозяйственного назначения, даже если он будет предлагать заманчиво низкую цену. В конечном итоге вы заплате намного больше - перевести сельскохозяйственную землю в статус земли для поселений очень и очень непросто.
Наличие коммуникаций Еще один важный момент, который так же необходимо учесть при покупке земли – это коммуникации и их наличие. То, что пишут в рекламных объявлениях о возможности подвести коммуникации, еще не говорит о том, что вам можно строиться. Участок может находиться, например, в водоохранной зоне, или располагаться прямо над каким-нибудь подземным кабелем или трубопроводом. Как узнать об этом заранее? Лучше лично осмотреть то, что вам пытаются продать. И обязательно проверьте всю документацию перед покупкой - у каждого участка земли под строительство должен быть проект, выполненный проектно-архитектурной организации. Его наличие снимает многие риски.
Обременение Иногда на земельный участок распространяются права третьих лиц - это может быть сервитут, залог или иное обременение. Узнать об этом можно, взяв выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наше законодательство не является универсальным и построено на многочисленных отсылках, в которых только профессионалы и способны ориентироваться. В рамках данной статьи можно только порекомендовать достаточно серьезно относиться к вопросам подготовки и проработки сделок с объектами недвижимости, а особенно – с земельными участками. Если же вашей целью является быстрое получение желаемого результата без траты лишних усилий – предоставьте это профессионалам.
|
Категории
Новые статьи