|
"Деньги должны работать" – так гласит один из важнейших принципов финансовой мудрости. Вкладывая деньги в жилое помещение, наши сограждане рассчитывают на рост цен на недвижимость, опережающий инфляцию. Ну а если жилое помещение ещё и пустует, то на этом можно заработать дополнительно. Однако сдача квартиры в наём не самый лёгкий процесс. И для человека, не владеющего юридическими тонкостями подобного рода сделок, чреват различными осложнениями.
Для того, чтобы избежать обмана и каких либо проблем при вселении нанимателей, необходимо придерживаться десяти простых правил, изложенных в настоящей статье.
1. Страхование от рисков
Квартира на период сдачи ее в наём выйдет из вашего обладания и вы не сможете должным образом контролировать происходящее в ней. Наниматели могут причинить ущерб как квартире, так и соседям при пожаре или затоплении.
Поэтому идеальный вариант для наймодателя – полная страховка квартиры, включающая в себя страхование гражданской ответственности собственника, имущества, стен (например, от взрыва газа), внутренней отделки (пожар, затопление). Стоит это относительно недорого – от пяти тысяч рублей в год, но при этом вы снимете с себя ответственность перед соседями, и будете спокойны за ваше имущество.
2. Поиск нанимателя должны осуществлять профессионалы
Основной риск наймодателя после сдачи жилья в наём – порча имущества и несвоевременное внесение квартплаты. Профессиональные риэлторы помогут вам подобрать нанимателей в соответствии с вашими требованиями и будут нести за это ответственность по заключенному с вами договору. Тем более что в Саратовской области большинство риэлторских фирм берут комиссионные только с нанимателей.
3. Время – деньги, и наоборот
Очень важно при сдаче в наём квартиры правильно ее оценить. Если вы завысите стоимость по сравнению с рыночной – такая квартира не скоро найдет своих квартирантов. Обратитесь к профессиональным риэлторам, отследите стоимость найма подобного жилья в вашем районе — так вы сможете заработать максимально и в короткие сроки.
4. Договор найма и его составляющие
Если договор найма был заключён в устной форме, и впоследствии возникли споры между наймодателем и нанимателем, то наймодатель не вправе ссылаться на свидетельские показания, доказывающие факт заключения такого договора. Таковы последствия несоблюдения требуемой простой письменной формы договора. Кроме того, к договору должен прилагаться акт приема-передачи квартиры в наём, составляемый самостоятельно. В отличие от договора аренды для договора найма государственная регистрация не требуется независимо от срока. - то есть не нужно регистрировать в регпалате
В договоре обязательно должны быть отражены следующие условия: кто будет проживать совместно с нанимателем, состояние квартиры, размер платы за пользование жильем, сроки ее внесения, кто будет оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию, телефон (междугороднюю связь лучше отключить), правила пользования электроприборами, возможность заведения домашних животных, условия выселения нанимателя (например, за просрочку внесения платы, за порчу имущества).
5. Арендная плата
Как показывает практика, лучше всего указать в договоре найма ежемесячную оплату путем предоплаты до первого числа следующего месяца. При этом оплата при вселении должна производиться за первый и последний месяцы аренды, из которой может производиться удержание наймодателем стоимости его издержек при возможной порче имущества, невнесения коммунальных платежей и т.п.
Внесение арендной платы должно учитывать интересы обеих сторон, то есть нужно составить что-то вроде ежемесячного реестра платежей, с подписями наймодателя и нанимателя.
6. Срок договора
Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если в договоре найма срок не указан, то он считается заключенным на пять лет.
Вместе с тем заключение договора найма на срок до одного года выгоднее для наймодателя, т.к. в этом случае наниматель утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 683 Гражданского кодекса РФ).
7. Перечень дополнительного имущества
Как правило, квартиры, в которых имеется минимальный набор для проживания – стол, стулья, телевизор, кровать, холодильник, стиральная машина, оцениваются на рынке существенно дороже. В квартире с отличным состоянием этот набор должен быть тоже под стать ремонту. Указание в договоре перечня прилагаемого имущества и его состояния, а также денежной оценки существенно упростит процедуру взыскания ущерба этому имуществу.
8. Ремонт помещения
Если в договоре найма специально не оговорено иное, то текущий ремонт жилого помещения возлагается на нанимателя, а капитальный – на наймодателя. Текущий ремонт заключается в планово-предупредительных работах по сохранению конструкций, отделки помещений, предотвращающих преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также в обеспечении безопасности и комфортности проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.).
9. Расторжение договора найма
Как гласит ст. 687 Гражданского кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Наймодатель же вправе досрочно расторгнуть договор только по соглашению сторон, либо в судебном порядке в случае:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок,
невнесения платы при краткосрочном найме более двух раз по истечении установленного договором срока платежа,
разрушения, порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает,
если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.
10. Налоги, налоги…
После заключения договора его копию необходимо направить в налоговый орган по месту жительства собственника жилья для начисления налога на доходы. Налог, составляющий 13% от сумм, полученных по договору найма в текущем году, необходимо оплатить до 01 апреля следующего года, предварительно подав декларацию о доходах.
Договоры найма, предлагаемые риэлторами, носят общий характер и не всегда учитывают отдельные интересы наймодателя. Поэтому если стоимость платы за жилье и возможные потери для вас существенны, для составления договора найма жилого помещения лучше всего обратиться в юридическую фирму.
|
Категории
Новые статьи