Взыскание долга по незаключенному договору аренды

Индивидуальный предприниматель сдал в аренду организации нежилое помещение для размещения в нем офиса. Арендатор и арендодатель подписали соответствующий договор, и общество фактически заняло полученное в аренду помещение.

Когда пришло время вносить плату за арендованное недвижимое имущество, организация стала уклоняться от выплаты арендной платы. Индивидуальный предприниматель вынужден был обратиться за судебной защитой с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

В арбитражном суде общество стало придерживаться позиции, что договор аренды нельзя считать заключенным, ибо в соглашении об аренде недвижимости отсутствуют данные, которые позволили бы достоверно установить, какое именно помещение организация взяла в аренду.

Далее в ходе судебного разбирательства предприниматель до вынесения судебного акта по предъявленным требованиям изменил основания иска и потребовал вынести решение о взыскании с арендатора не арендную плату, а сумму неосновательного обогащения, образовавшуюся у организации за счет бесплатного использования помещений, заявлял о необходимости взыскания задолженности.

Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен поскольку факт использования недвижимого имущества организацией не отрицался. Данное решение было признано законным и обоснованным сперва апелляционным судом, а после кассацией и коллегией судей ВАС РФ. Вышеприведенная позиция применяется не только к соглашениям, в которых не содержатся данные, которые дали бы возможность определенно определить, какие именно площади являются предметом аренды, но и к договорам, не зарегистрированным ее участниками в установленном законом порядке, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды помещения, сооружения или здания, заключенный на срок один год и более, должен быть зарегистрирован и является заключенным с момента осуществления таковой.

Если организация пользуется чужим имуществом на основании незаключенного соглашения об аренде и не платит за арендованное имущество, то в силу ст. 1102 ГК РФ у него появляется обязательство выплатить владельцу имущества сумму неосновательного обогащения.

Сложившаяся правоприменительная практика исходит из того, что размер неосновательного обогащения в такой ситуации должен определяться на основании среднего размера арендных платежей по аналогичным сделкам.

Следовательно, возврат долга по незаключенным соглашениям об аренде недвижимого имущества осуществляется не посредством предъявления иска о взыскании задолженности по договору, а путем заявления требований о взыскании суммы неосновательного обогащения вследствие пользования чужим имуществом.