Что делать если застройщик обанкротился

Строители многоэтажных жилых домов, как правило, являются коммерческими организациями, и как любая коммерческая организация, застройщики при строительстве домов преследуют одну цель – получение максимальной прибыли. К сожалению, погоня за прибылью часто рассчитана на русском "авось" – получили новый объект, рассчитывали на привлечение денег инвесторов, или дольщиков строящегося объекта, но расчет оказался не верным, и в итоге – застройщик банкрот. Ситуация на рынке с долевым участием в строительстве вынудила государство принять ряд изменений в законодательстве, которые, по мнению автора, значительно облегчат судьбу дольщиков при банкротстве.

Дольщики теперь первые из кредиторов

Изменениями, внесенными Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ в Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", глава IX дополнена параграфом 7, в котором оговорены все особенности банкротства застройщиков.
Положения параграфа 7 главы IX закона о банкротстве применяются также в делах о банкротстве, производство по которым возбуждено до вступления указанных положений в силу.

В частности, статья 201.9 Закона о банкротстве установило иную последовательность удовлетворения требований кредиторов в конкурсном производстве. Теперь в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда, во вторую – расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности, в третью – расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства, и только в четвертую – расчеты с другими кредиторами.

Удовлетворение требований дольщиков

Дольщики могут удовлетворить свои требования одним из нижеизложенных способов:
1) Дольщики могут создать свой ЖСК и достроить жилье
Арбитражный управляющий теперь в течение второго месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания дольщиков вопрос о погашении требований дольщиков путем передаче им объекта незавершенного строительства и достройке этого объекта созданным дольщиками ЖСК или иным потребительским кооперативом.

Указанное требование Закона включает в себя также обязанность Арбитражного управляющего отнестись к этому вопросу ответственно, а именно – он должен подготовить ряд документов, анализирующих целесообразность такого поворота событий для дольщиков, и передать их на рассмотрение дольщиков.

Процесс передачи объекта незавершенного строительства довольно скрупулёзно изложен в ст. 201.10 Закона о банкротстве, что позволяет надеяться на практическую реализацию данного права на практике.

2) Дольщик может потребовать передать ему квартиру

В случае если дольщикам не удалось договориться о передаче объекта незавершенного строительства, а объект долевого строительства завершен, арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение дольщиков вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований дольщиков путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме.

При этом арбитражный управляющий также должен подготовить ряд документов, анализирующих ситуацию и соблюдение при таком погашении условий, предусмотренных ст. 201.11 Закона о банкротстве.

3) Предъявление денежного требования

В случае если строительство и не начиналось, или достройка многоквартирного дома невозможна, дольщики вправе обратиться в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов денежного требования и об отказе участника долевого строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Если нет ни дома ни денег…

Если предъявление требования о передаче квартиры или предъявление денежного требования бесперспективно – у застройщика нет объекта завершенного строительства, и нет имущества (кроме объекта незавершенного строительства), которое можно реализовать с тем, чтобы денежных средств хватило на всех дольщиков, то, по мнению автора, не имеет смысла обращаться в арбитражный суд с денежным требованием.

Дело в том, что Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусматривает возникновение залоговых правоотношений между застройщиком и участником долевого строительства после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве во (законный залог). Предметом залога признается земельный участок, собственником которого является застройщик, или право аренды земельного участка, а также объект незавершенного строительства и жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства после государственной регистрации права собственности на него застройщиком (п.

Таким образом, дольщики, не заявившие свои требования в рамках процедуры банкротства, сохраняют такой залог (ипотеку) в силу ст.353 ГК РФ до момента ликвидации застройщика (что фактически получается позднее, чем реализация предмета залога в рамках банкротства должника). В связи с чем такие дольщики могут обратить взыскание на предмет залога к покупателю, но обязательно до ликвидации застройщика-банкрота.

А если еще учесть инвестиционную и социальную направленность нового собственника объекта незавершенного строительства, который приобрел объект незавершенного строительства у арбитражного управляющего явно для инвестирования средств и иных коммерческих интересов, то он вряд ли пожелает распрощаться с этим вложением, и ему будет проще рассчитаться с дольщиком-залогодержателем.

Как поступить в вашем случае, если застройщик, у которого вы приобрели квартиру – банкрот, решать только вам. Если же вы затрудняетесь принять решение, или в принятом решении вам нужна помощь специалистов – обратитесь за помощью к профессионалам.