|
В последнее время наши сограждане наслышаны о демонстрациях обманутых дольщиков, многие сами были участниками проблемного долевого строительства. И даже, если квартира все-таки сдана, могут возникнуть определенные проблемы. Настоящая статья посвящена этой злободневной теме с целью повышения правовой грамотности читателей газеты и недопущения ошибок.
Правовое регулирование
Правовое регулирование долевого участия в строительстве в настоящее время осуществляется в Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – "Закон") и другими нормативными актами.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пункт 3 указанной статьи гласит о том, что договор долевого строительства считается заключенным с даты его государственной регистрации.
Отсюда следует вывод, что наряду с проверкой финансового состояния застройщика, потенциальный дольщик должен удостовериться в грамотном составлении договора, наличия всех необходимых разрешений на строительство и намерением застройщика зарегистрировать такой договор.
Далее рассмотри основные проблемы, возникающие в процессе долевого участия в строительстве.
Застройщик – банкрот
В случае, если в отношении застройщика, с которым у вас заключен договор, введена процедура банкротства, у вас есть два пути. Какой из них верный – решать вам.
Первый.
Вы можете обратиться с заявлением о включении в реестр кредиторов в сроки, установленные Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 12.07.2011, с изм. от 18.07.2011) "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – "Закон о банкротстве"). Для этого необходимо составить заявление, приложить к нему все необходимые документы и сдать его в Арбитражный суд.
Недостаток такого пути заключается в том, что вы утрачиваете свое имущественное право на квартиру, стройплощадка может быть продана за копейки, а денег, вырученных в рамках конкурсного производства, на всех может просто не хватить.
Второй. Вы можете подать заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений в соответствии с Законом о банкротстве.
Недостаток здесь один – жилых помещений может не хватить и вам все равно придется обращаться с денежным требованием.
Застройщик "не достроил" квадратные метры
Зачастую метраж, указанный в договоре отличается от фактического метража в уже построенной квартире.
В таком случае вы можете обратиться в суд с иском о защите прав потребителей по месту нахождения застройщика, заключения договора или по своему месту жительства о взыскании стоимости не достроенных метров и неустойки (пени).
Гарантия застройщика
Законом установлен пятилетний гарантийный срок для объекта долевого строительства – пять лет. Для
технологического и инженерного оборудования, входящего в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства установлен трехлетний гарантийный срок.
Таким образом, если общее имущество дома, его инженерное оборудование в течение гарантийного срока пришли в негодность, а экспертное учреждение выявило, что данные недостатки возникли ввиду некачественного строительства, ваша управляющая компания вправе обратиться в суд с иском к застройщику в интересах жильцов дома.
В случае, если у вас в квартире возник грибок, прохудилась кирпичная кладка или возникло еще что-то по причине некачественного строительства вы вправе также обратиться в суд с иском о защите прав потребителей.
Другие проблемы долевого участия в строительстве
Помимо изложенных проблем возникают и другие. Например:
- дом сдан в эксплуатацию, а оформление документов затягивается или не осуществляется; есть документы БТИ, но по каким-то причинам дом не сдается в эксплуатацию – подается иск о признании права собственности на квартиры;
- имеется конфликт между застройщиком и другими соинвесторами и есть угроза повторной продажи Вашей квартиры другому лицу – подается иск о признании исключительного права на получение квартиры;
- застройщик сдал дом в более поздний срок, чем это предусмотрено догвоором – подается иск о взыскании с застройщика неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию или передачи квартиры;
- застройщик в отличие от вашего дома строит другие дома – подается иск о расторжении договора и взыскании убытков, причиненных неисполнением договора.
Зачастую по всем этим искам судом удовлетворяются требования о взыскании неустойки в значительном размере. Стоимость расходов на услуги представителя и на проведение судебной (или внесудебной) экспертизы также возлагается судом на застройщика.
Конечно, непосвященным в юридические тонкости процесса обывателям рассчитывать на эффективное решение проблем долевого строительство не приходится. Однако, было бы желание, и желающие Вам помочь обязательно найдутся. Для экономии нервов, времени, сил, и прежде всего, результативности Вам понадобиться профессиональный юрист, имеющий практику ведения подобных дел.
|
Категории
Новые статьи